Yeni yıl yaklaşırken apartman ve sitelerde aidat artışları yeniden gündemin üst sıralarına çıktı. Asgari ücret zammının netleşmesiyle birlikte ocak–şubat aylarında yapılacak genel kurullar öncesi aidat oranlarına ilişkin beklentiler yükselirken, son yıllarda kira bedelleriyle yarışır hâle gelen aidatlar kamuoyunda ciddi rahatsızlık yaratıyor. Artan şikâyetler üzerine hükümet, keyfi ve kontrolsüz aidat artışlarını sınırlamak için kapsamlı bir yasal düzenleme hazırladı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanan Tesis Yönetim Kanunu taslağıyla, apartman ve site yönetimlerinde yeni bir denetim ve şeffaflık dönemi başlatılması hedefleniyor. Düzenlemenin ana amacı; enflasyonun çok üzerinde yapılan aidat artışlarını engellemek, site yönetim firmalarını yetkilendirme ve denetim altına almak, kat maliklerinin haklarını güçlendirmek.
Aidatlar neden bu noktaya geldi?
Son yıllarda özellikle büyük şehirlerde site aidatları ciddi biçimde yükseldi. Güvenlik, temizlik, peyzaj, enerji, bakım-onarım ve yönetim giderleri gerekçe gösterilerek yapılan artışlar, birçok sitede bir konutun aylık kira bedeline yaklaşmış durumda. Ortak bir hesaplama sistemi ve etkin denetim mekanizmasının bulunmaması, aidatların çoğu zaman keyfi biçimde belirlenmesine yol açıyor. Bakanlığın hazırladığı taslak, bu sorunu sistematik bir çerçeveye oturtmayı amaçlıyor.
Meclis gündeminde: Denetim ve yaptırım dönemi başlıyor
Hazırlanan yasa taslağı Meclis gündemine taşınırken, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum daha önce yaptığı açıklamada, “Site Yönetim Yasası’yla herkesin şikâyet ettiği haksız ve keyfi aidat artışlarını tamamen durduracağız. Site yönetim sektörünü 7/24 takip edecek, her yönetimi yılda en az bir kez denetleyeceğiz” ifadelerini kullanmıştı. Sektör temsilcileri de düzenlemeye destek veriyor. Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği Başkanı Suat Sandalcı, taslakla birlikte enflasyonun üzerinde yapılan zamların önüne geçileceğini belirterek, düzenlemenin site genel kurul dönemleri olan ocak–şubat aylarına kadar yasalaşmasını beklediklerini ifade ediyor.
Yeni düzenleme neler getiriyor?
Taslağa göre hayata geçirilmesi planlanan başlıca düzenlemeler şöyle:
- Site ve apartman yönetimi yapan tüm firmalar, Bakanlıktan yetki belgesi almak zorunda olacak.
- Yapılan tüm harcamalar kayıt altına alınacak ve kat maliklerinin erişimine açık hâle getirilecek.
- Toplu konut alanları yılda en az bir kez düzenli olarak denetlenecek, şikâyet hâlinde ek denetimler yapılabilecek.
- Aidat artışlarına üst sınır getirilecek; enflasyonun üzerinde artış yapılamayacak.
- Haksız ve fahiş aidat artışlarına idari yaptırımlar uygulanacak.
- Kapsamlı bakım ve onarım çalışmaları için işletme projesi hazırlamak zorunlu olacak.
Bu adımlarla, aidatların gerekçesiz şekilde yükseltilmesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Aidatlar nasıl düşürülebilir?
Site yönetimi alanında faaliyet gösteren uzmanlara göre, aidatların kontrol altında tutulması mümkün. Gürevin Site Yönetimi’nin sahibi Ömer Gürevin’e göre en kritik nokta, sürdürülebilir bir bütçe ve düzenli nakit akışı. Aidatları düşürmenin temel başlıkları ise şöyle özetleniyor:
- Personel giderleri: Çalışan sayısı sitenin gerçek ihtiyacına göre belirlenmeli.
- Bakım ve servis sözleşmeleri: Taşeron anlaşmaları düzenli gözden geçirilmeli, pazarlık gücü kullanılmalı.
- Sarf malzeme kontrolü: Piyasa araştırması yapılmalı, tüketim miktarları takip edilmeli.
- Enerji verimliliği: Su ve elektrik tüketiminde tasarruf sağlayan çözümler devreye alınmalı.
- Bütçe disiplini: Tüm giderler sıkı bir mali planlama ile yönetilmeli.
Hukuki boyut: İtiraz ve dava süresi sınırlı
Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a göre, aidat artışlarına itirazda süreler kritik. Genel kurulda alınan kararlara katılan maliklerin itirazlarını mutlaka tutanağa yazdırması gerekiyor. İtirazını yazdıran kat maliklerinin 1 ay içinde dava açma hakkı bulunuyor. Genel kurula katılmayan maliklerde ise süre, kararın öğrenildiği tarihten itibaren 1 ay, her hâlükârda genel kuruldan itibaren 6 ay ile sınırlı.
- Kiraz ayrıca, genel kurulda salt çoğunlukla onaylanan bütçelere sonradan itiraz edilmesinin hukuken zor olduğuna dikkat çekiyor.
- Kat maliklerinin bilmesi gereken temel haklar
- Genel kurullar yılda en az bir kez, genellikle yılın ilk ayında yapılır.
- Kararlar, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır.
- Yönetimler, genel kuruldan yetki almadan aidat artışı yapamaz.
- Zorunlu olmayan, lüks veya usulsüz harcamalara kat maliklerinin itiraz hakkı bulunur.
- Piyasa araştırması yapılmadan gerçekleştirilen fahiş hizmet alımları dava konusu edilebilir.
Yeni düzenleme ile site ve apartman aidatlarında uzun süredir eleştirilen keyfi artışların önüne geçilmesi hedefleniyor. Denetim, şeffaflık ve yaptırım üçgeni üzerine kurulan Tesis Yönetim Kanunu’nun yasalaşması hâlinde, hem kat maliklerinin yükü hafifleyecek hem de site yönetimlerinde kurumsal bir standart oluşacak. Yeni yıl öncesi aidat tartışmaları sürerken, gözler Meclis’ten çıkacak karara çevrilmiş durumda.
