Son yıllarda küresel yatırımcıların gözdesi haline gelen Dubai emlak piyasası, yeniden “balon” tartışmalarıyla gündemde. Yükselen konut fiyatları, hızla artan yeni projeler ve sınırsız yabancı talebi, uzmanları 2008 öncesi benzer bir aşırılığa doğru gidildiği konusunda uyarıyor.
Konut Fiyatları Zirvede, Arz Patlaması Kapıda
Birleşik Arap Emirlikleri’nin finans ve ticaret merkezi Dubai, 2020 sonrası dönemde adeta emlakta altın çağını yaşadı.
Covid-19 sonrası liberalleşen vize politikaları, yüksek aşılama oranı ve turizmin hızlı toparlanması şehre yeni bir yatırımcı dalgası getirdi.
Özellikle Rusya, Hindistan ve Avrupa’dan gelen varlıklı alıcılar, Dubai’de ikinci konutlarını satın alarak fiyatları rekor seviyelere taşıdı.
Gayrimenkul danışmanlık devi Knight Frank verilerine göre, 2025’in ilk yarısında 73 milyar dolarlık işlem hacmi gerçekleşti. Bu, 2024’ün aynı dönemine göre %41 artış anlamına geliyor.
Yalnızca ikinci çeyrekte 51 bin konut satışı yapıldı – bu rakam şimdiye kadarki en yüksek seviye.
Uzmanlardan Uyarı: “Matematik Artık Tutmuyor”
Sektör temsilcileri, hızla yükselen arsa maliyetlerinin yeni projelerin kârlılığını tehdit etmeye başladığını belirtiyor.
Dubai merkezli Devmark CEO’su Sean McCauley, “Arazi fiyatları öyle hızlı arttı ki, yeni geliştiriciler için denklemler artık tutmuyor. Kâr marjları daralıyor, risk büyüyor” uyarısında bulundu.
Danışmanlık şirketi JLL’ın verilerine göre, önümüzdeki birkaç yıl içinde 250 bin yeni konutun tamamlanması bekleniyor. Bu, mevcut konut stokuna göre %30 artış anlamına geliyor ve arz fazlası riskini gündeme taşıyor.
Küresel Etkenler: Doların Zayıflığı Alım Gücünü Artırdı
2025’in ilk yarısında ABD Doları’nın değer kaybı, dolar kuruna sabitli Birleşik Arap Emirlikleri Dirhemini yabancılar için cazip hâle getirdi.
ABD’nin yeni ticaret politikaları nedeniyle doların son 50 yılın en zayıf performansını göstermesi, özellikle Avrupalı yatırımcıların Dubai’ye yönelmesine yol açtı.
Bu gelişmelerle birlikte, 2019 sonundan bu yana konut fiyatları %70 yükseldi.
2008 Krizi Hatırlatması
Dubai’nin bu hızlı yükselişi, birçok uzmana göre 2008’deki emlak çöküşünün gölgesini hatırlatıyor. O dönem fiyatlar çökmüş, yatırım devleri borç batağına sürüklenmiş ve hükümet Abu Dabi’nin kurtarma fonuna başvurmak zorunda kalmıştı.
Bugün piyasada risk unsurları yeniden görülse de sektör liderleri durumun farklı olduğunu savunuyor.
Knight Frank Orta Doğu Ortağı Will McKintosh, “Artık piyasayı spekülatörler değil, yaşamak veya uzun vadeli yatırım yapmak isteyen alıcılar şekillendiriyor. 2008’de yatırımcıların %25’i evlerini 12 ay içinde satıyordu, şimdi bu oran %5’in altına indi.” ifadelerini kullandı.
“Dubai’nin Kendi Ritmi Var”
Gayrimenkul geliştiricisi Josef Kleindienst, Dubai’nin yeni bir krizden uzak olduğunu düşünüyor:
- “Dubai farklı bir hızda ilerliyor. Evet, döngüler var ama bu şehir kendi temposunu yaratıyor. Bu adalar bir yere gitmiyor — sadece zaman meselesi.”
- Yine de finans çevreleri temkinli: Dubai’nin büyüme ivmesi etkileyici olsa da, talebin kalıcılığı ve spekülatif yatırımların oranı, önümüzdeki dönemde küresel yatırımcıların yakından izleyeceği en kritik başlıklar arasında.
