Pandemi sonrası yükselen konut fiyatları ve yetersiz arz nedeniyle derinleşen konut krizinde dengelerin önümüzdeki yıllarda değişebileceği öngörülüyor. Özellikle ABD'de yapılan yeni araştırmalar, uzun yıllardır piyasaya yön veren Baby Boomer kuşağının yaşlanması ve genç nüfus artış hızındaki yavaşlamanın konut piyasasında yeni bir dönemin kapısını aralayabileceğine işaret ediyor. Uzmanlar, önümüzdeki yıllarda arzın talebi yakalaması hatta bazı dönemlerde aşmasıyla birlikte fiyat artışlarının hız kesebileceğini değerlendiriyor.
Konut piyasasında dengeler değişiyor
Pandemi döneminin ardından düşük konut arzı, yükselen inşaat maliyetleri ve yüksek faiz ortamı nedeniyle birçok ülkede konut fiyatları tarihi seviyelere ulaştı. Ev sahiplerinin mevcut konutlarını satmak istememesi de piyasadaki arzı sınırlayarak özellikle ilk kez ev sahibi olmak isteyen gençlerin işini daha da zorlaştırdı.
ABD'de geçtiğimiz yıl konut arz açığının yaklaşık 4,03 milyon eve ulaştığı belirtilirken, yeni konut üretiminin talebi karşılayamaması fiyatların hızla yükselmesine neden oldu. Realtor.com verilerine göre 1946-1964 yılları arasında doğan Baby Boomer kuşağı, ülkedeki konut alımlarının yüzde 42'sini, satışların ise yüzde 52'sini gerçekleştirirken, ilk kez ev sahibi olanların oranı yüzde 21 ile son 40 yılın en düşük seviyesinde kaldı.
Nüfus yapısı piyasayı yeniden şekillendirebilir
Konut Kredisi Veren Bankacılar Birliği (MBA) tarafından yayımlanan rapor, önümüzdeki yıllarda konut piyasasında arz-talep dengesinin demografik değişim nedeniyle farklılaşacağını ortaya koydu.
Rapora göre yaşlanan nüfus, düşük doğurganlık oranları, genç yetişkin nüfusunun küçülmesi ve göç hızındaki yavaşlama nedeniyle yeni hane oluşumu önümüzdeki 20 yılda belirgin biçimde yavaşlayacak. Buna karşılık bugün 80'li yaşlarına ulaşan Baby Boomer kuşağının zaman içerisinde konut piyasasındaki ağırlığını kaybetmesiyle daha fazla konutun satışa çıkabileceği değerlendiriliyor.
Uzmanlar, özellikle Z kuşağının nüfus büyüklüğünün Y kuşağına göre daha düşük olmasının da konut talebindeki baskıyı azaltacağını ifade ediyor.
Arz ilk kez talebin üzerine çıkabilir
MBA'nin projeksiyonlarına göre 2026-2035 döneminde konut arzının 10,6 milyon ile 14,6 milyon arasında artması beklenirken, aynı dönemde oluşacak yeni konut talebinin yaklaşık 11 milyon seviyesinde kalacağı tahmin ediliyor.
Bu tablo, uzun yıllar sonra ilk kez konut arzının talebin üzerine çıkabileceği ihtimalini gündeme getiriyor. Uzmanlar, bu gelişmenin fiyat artışlarını sınırlayabileceğini ve piyasada daha dengeli bir yapının oluşmasına katkı sağlayabileceğini belirtiyor.
Raporda ayrıca bu yıl konut fiyatlarında yalnızca yüzde 1 civarında artış beklenirken, sonraki iki yılda fiyatların büyük ölçüde yatay seyredeceği öngörülüyor.
En büyük fırsat genç kuşakların olabilir
Ekonomistler, konut piyasasında beklenen rahatlamanın uzun yıllardır yüksek fiyatlarla mücadele eden Y kuşağı için geç kalmış olabileceğine dikkat çekiyor. Daha dengeli fiyat ortamından en fazla önümüzdeki yıllarda ev sahibi olma yaşına gelecek Z kuşağının yararlanabileceği değerlendiriliyor.
Moody's Baş Ekonomist Yardımcısı Cristian DeRitis de özellikle 30'lu yaşlarının sonlarında veya 40'lı yaşlarının başındaki kişilerin bu değişimden sınırlı ölçüde faydalanabileceğini, genç kuşakların ise daha erişilebilir bir konut piyasasıyla karşılaşabileceğini ifade ediyor.
Baby Boomer kuşağı süreci yavaşlatabilir
Buna karşın uzmanlar, beklenen dönüşümün kısa sürede gerçekleşmeyebileceği uyarısında da bulunuyor. Redfin tarafından yapılan araştırmalara göre çocukları evden ayrılmış Baby Boomer kuşağının önemli bölümü büyük aile evlerinde yaşamaya devam ediyor.
Araştırmalar, bu kuşağın yaklaşık üçte birinin sahip olduğu evi hiç satmayı düşünmediğini, yaklaşık yüzde 30'unun ise en az 10 yıl boyunca satış planı yapmadığını gösteriyor. Bu durumun piyasaya çıkacak konut sayısını sınırlayarak arzın beklenenden daha yavaş artmasına neden olabileceği belirtiliyor.
Uzmanlara göre konut piyasasında önümüzdeki dönemin en belirleyici unsuru yalnızca yeni konut üretimi değil, nüfus yapısındaki değişim ve talep eğilimleri olacak. Demografik dönüşümün hızına bağlı olarak konut fiyatlarında uzun yıllardır devam eden güçlü yükseliş eğiliminin yerini daha dengeli bir piyasa görünümüne bırakabileceği değerlendiriliyor.
