2026’dan itibaren yürürlüğe girecek yeni emlak rayiç değerleri, başta İstanbul olmak üzere pek çok şehirde adeta vergi yükünü yeniden tanımladı. Arsa Takdir Komisyonları tarafından belirlenen yeni metrekare birim değerleriyle birlikte, emlak vergisinden tapu harçlarına kadar tüm mali yükümlülüklerde sert artışlar bekleniyor. Özellikle İstanbul’da bazı bölgelerde değer artışı yüzde 1.000’i aşarken, vatandaşlar için emlak sahipliğinin maliyeti gözle görülür biçimde yükselecek. Artışlara karşı hukuki itiraz süreci ise 8 Eylül 2025'e kadar uzatıldı.
Vergi Yükü Katlanıyor: Yeni Değerler 2026’dan İtibaren Geçerli
Emlak vergilerinin hesaplanmasında temel alınan metrekare birim değerleri, 2025 yılında 4 yıllık yeni dönem için yeniden belirlendi. Şehirlerin mahalle ve sokaklarını baz alan Arsa Takdir Komisyonları; belediye, vergi dairesi, tapu müdürlüğü, ticaret odası ve muhtarlıklardan oluşan bir yapı ile çalışarak 2026–2029 dönemine ait rayiç bedelleri netleştirdi. Bu yeni değerler yalnızca emlak vergisini değil; tapu devirlerinde ödenen harçları, miras ve intikal işlemlerindeki vergi matrahlarını da doğrudan etkileyecek.
İstanbul’da Şok Edici Artışlar: Bazı Semtlerde 10 Kattan Fazla
Yeni rayiç değerler özellikle İstanbul’un merkezi ve gelişen bölgelerinde büyük sıçramalar gösterdi. Örnekler dikkat çekici:
- Erenköy Fırın Sokak: 22.000 TL → 107.000 TL
- Kadıköy Yıldız Sokak: 3.774 TL → 12.470 TL
- Tuzla Aydınlı Mahallesi: 361 TL → 2.799 TL
- Teşvikiye Valikonağı Caddesi: 450.000 TL
Avrupa Yakası’nda Fulya, Şişli, Nişantaşı ve Büyükdere gibi bölgelerde rayiç bedeller 100.000 TL’nin üzerinde seyrederken; Beylikdüzü, Büyükçekmece ve Başakşehir gibi dış ilçelerde de 10 kata varan artışlar kaydedildi.
İzmir ve Kocaeli’de de Sert Yükseliş
İstanbul dışındaki şehirlerde de benzer artışlar dikkat çekiyor:
- İzmir Bayraklı: 6.566 TL → 85.000 TL
- Kocaeli Kartepe: 550 TL → 20.000 TL
Bu artışlar yalnızca vergi yükünü artırmakla kalmıyor, gayrimenkul alım-satım işlemlerinde de yeni mali yükümlülükler getiriyor.
Tapu Harcı Artıyor, Satış Maliyetleri Yükselecek
Yeni rayiç bedellerin, tapu işlemlerine de yansıması bekleniyor. Gayrimenkul satışlarında tapu harcı artık gerçek satış bedelinden değil, en az yeni rayiç değerden hesaplanacak. Bu durum özellikle hisseli satışlar ve miras paylaşımı gibi işlemlerde maliyeti artıracak.
Örnek: Kartal Hürriyet Mahallesi’nde 2021 yılında ortalama 1.500 TL olan metrekare bedeli, 2025 itibarıyla 6.000–7.500 TL’ye yükseldi. Bu, aynı mülk için ödenecek tapu harcının da birkaç kat artması anlamına geliyor.
Vergi Artışları Katlanarak Gelecek
Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, bazı bölgelerde emlak vergisinin 10 katına kadar çıkabileceğini belirtti. Araç, “Yıllık 1.500 TL vergi ödeyen bir vatandaş, yeni rayiç değerlerle 10.000 TL’ye kadar vergi ödeyebilir” dedi.
Dava Açmak Mümkün: 8 Eylül Son Gün
Yeni değerler belediye ve muhtarlıklarda ilan edilmeye başladı. Vatandaşların, rayiç değerlerin gerçek piyasa koşullarını yansıtmadığını düşündükleri takdirde vergi mahkemelerine itiraz davası açma hakları bulunuyor. Normal şartlarda dava açma süresi 30 gün olsa da bu yıl adli tatile denk geldiği için süre 8 Eylül 2025'e kadar uzatıldı.
4 Yıllık Yeni Dönem: 2026–2029
Bu yeni metrekare değerleri, 1 Ocak 2026’dan itibaren yürürlüğe girecek ve 2029 yılına kadar geçerli olacak. Dolayısıyla yüksek artış yaşanan bölgelerde mülk sahiplerinin mali yükü uzun yıllar boyunca kalıcı olarak artacak.
