Türkiye genelinde 2024 yılı, ipotekli konut satışlarının tarihin en düşük seviyesine gerilediği bir yıl olarak kayıtlara geçti. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı verilere göre, ipotekli satış oranları hem adet hem de toplam satışlardan aldığı pay bakımından, verilerin açıklanmaya başlandığı 2013 yılından bu yana en düşük seviyeyi gördü.
Geçen yıl Türkiye’de toplamda 1 milyon 478 bin 25 adet konut satışı gerçekleşirken, bu satışların yalnızca 158 bin 486 adedi ipotekli olarak yapıldı. Bu da ipotekli satışların toplam içindeki payının %10,7’ye gerilediğini ortaya koydu. Verilerin tutulduğu son 12 yıl içerisinde bu oran, hem adet hem de yüzdelik olarak en düşük seviyeyi ifade ediyor. Buna rağmen toplam konut satış adedi, Türkiye tarihinin en yüksek dördüncü satış rakamı oldu.
İpotekli Satışların Tarihi Seyri
2013 yılından bu yana ipotekli satışların toplam satışlardan aldığı pay en yüksek seviyesine 2013’te %39,8 ile ulaşmıştı. Aynı yıl ipotekli satışların adedi ise 460 bin 112 olmuştu. Bunun ardından, özellikle pandemi dönemindeki düşük faiz teşvikleriyle 2020 yılı, ipotekli satış adedi bakımından zirveye ulaştı. O yıl toplamda 573 bin 337 adet ipotekli konut satışı gerçekleşerek rekor kırıldı. Ancak 2024’te bu rakamın yalnızca üçte biri oranında ipotekli satış gerçekleşmiş olması, kredili satışlarda ciddi bir daralmanın yaşandığını ortaya koyuyor.
2020’deki Rekor ve 2024’teki Düşüş
2020 yılında kamu bankalarının sağladığı düşük faizli konut kredisi kampanyalarıyla, konut kredisi faiz oranları birinci el satışlarda %0,64, ikinci el satışlarda ise %0,74 seviyelerine kadar indirilmişti. Bu durum, ipotekli satışlarda tarihin en yüksek seviyesine ulaşılmasına yol açtı. Ancak 2024 yılında artan faiz oranları ve krediye erişimdeki güçlükler nedeniyle ipotekli satışlar dibe vurdu.
İstanbul Ticaret Odası (İTO) Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan, ipotekli satışların düşüşünde iki temel faktöre dikkat çekti: “2024’te hem faiz oranlarının yüksek seyretmesi hem de krediye erişimdeki zorluklar ipotekli satışların dibe vurmasında etkili oldu. Ancak yılın son çeyreğinde Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) faiz oranlarını indirmeye başlaması, ipotekli satışlarda toparlanmanın işaretlerini verdi.”
İpoteksiz Satışlarda Rekor Kırıldı
İpotekli satışlar düşerken, ipoteksiz satışlar 2024 yılında rekor kırdı. TÜİK verilerine göre, ipoteksiz satışlar 1 milyon 320 bin adet ile tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaştı. Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, kredi faiz oranlarının ipotekli satışları baskıladığını, ancak toplam konut satışlarını fazla etkilemediğini belirtti. Büyükduman, şunları söyledi:
“Konut kredi faizlerinin yükselmesiyle birlikte ipotekli satışlar azalıyor, ancak ipoteksiz satışlar artıyor. Bu durum, toplam satışların büyük ölçüde aynı seviyede kalmasını sağlıyor. Türkiye’de demografik dinamikler nedeniyle konut satışlarının yıllık ortalama %2,2 oranında artması bekleniyor. Bu bağlamda, 1,5 milyon adetlik toplam satış rakamı, sektörün hala büyüme potansiyeli taşıdığını gösteriyor.”
Büyükduman, 2025 yılında ipotekli satışların 225-250 bin bandına, toplam satışların ise 1,55-1,6 milyon seviyesine ulaşacağını öngördüklerini ifade etti.
Sektörde Beklentiler ve 2025 Öngörüleri
Konut sektöründe 2024 yılı, özellikle faiz oranlarının yüksek seyrettiği bir yıl olarak hatırlanacak. Ancak uzmanlar, TCMB’nin son iki ayda başlattığı faiz indirimlerinin, 2025 yılında ipotekli satışlarda artış sağlayacağını düşünüyor. Hakan Akdoğan, faiz indirimlerinin konut kredilerine erişimi kolaylaştıracağını ve ertelenen talebin harekete geçmesini sağlayacağını dile getirerek, “Faiz oranlarının düşmesiyle birlikte 2025 yılında hem ipotekli satışlarda hem de toplam konut satışlarında ciddi bir artış bekliyoruz.” dedi.
Şirket Kampanyaları Öne Çıktı
2024 yılında dikkat çeken bir diğer gelişme ise, yüksek faiz oranları nedeniyle tüketicilerin bankalardan ziyade inşaat şirketlerinin sunduğu kampanyalara yönelmesiydi. Nef Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur, 2024 yılında bankaların sağladığı kredilerin cazibesini yitirdiğini, tüketicilerin ise şirketlerin sunduğu uygun ödeme planlarına yöneldiğini vurguladı.
“2024’te banka kredileriyle ev alanların oranı düşük kalırken, inşaat şirketlerinin sunduğu kampanyalar büyük ilgi gördü. Özellikle faiz oranlarının yüksek olduğu bu dönemde, sektörün özel çözümleri sayesinde toplam satışlar yüksek seviyede tutuldu. Ancak faiz indirimi ve kamunun sağlayacağı teşviklerle birlikte sektörün daha da ivme kazanması mümkün.”
Ev Sahipliği Oranları Düşüşte
Türkiye’deki ev sahipliği oranının son yıllarda düşüş trendinde olduğu da dikkat çekiyor. 2024 itibarıyla bu oran %55 seviyelerine geriledi. Erden Timur, bu durumun değiştirilmesi gerektiğini vurguladı ve şu değerlendirmede bulundu:
“Ev sahipliği oranlarının artması için düşük faizli kredilerin yanı sıra kamu tarafından desteklenecek teşviklerin devreye alınması gerekiyor. Özellikle ilk kez ev sahibi olacaklar için oluşturulacak özel finansman modelleri, sektörün ivmesini artıracaktır.”
2024, ipotekli konut satışlarının tarihin en düşük seviyelerine gerilediği, buna karşın toplam konut satışlarının güçlü kalmaya devam ettiği bir yıl olarak kaydedildi. Uzmanlar, faiz indirimi ve teşviklerin devreye girmesiyle birlikte 2025 yılında sektörün toparlanmasını ve yeni rekorların kırılmasını bekliyor.