Türkiye konut piyasasında fiyat artışları sürerken, yüksek enflasyonun etkisiyle reel değer kaybı devam ediyor. Emlakjet tarafından Endeksa verileri kullanılarak hazırlanan Mayıs 2026 Konut Değer Raporu'na göre, Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı ilk kez 5 milyon lira sınırını aşarak 5 milyon 20 bin 264 liraya ulaştı.
Rapor, konut fiyatlarının nominal olarak yükselmeye devam ettiğini ancak enflasyondan arındırılmış veriler dikkate alındığında reel olarak gerileme yaşandığını ortaya koydu. Türkiye genelinde metrekare satış fiyatı ortalama 40 bin 486 lira seviyesine çıkarken, yıllık nominal artış yüzde 23,8 olarak gerçekleşti. Buna karşılık reel fiyat değişimi yüzde eksi 6,5 oldu.
Konut satışlarında sert düşüş yaşandı
Türkiye İstatistik Kurumu'nun mayıs ayı verileri de piyasadaki yavaşlamayı ortaya koydu. Türkiye genelinde konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 31,2 azalarak 93 bin 333 adede geriledi. İlk el konut satışları yüzde 27,9 düşüşle 30 bin 196 adet olurken, ikinci el konut satışları yüzde 32,7 azalarak 63 bin 137 adede düştü. Toplam satışlar içerisinde ikinci el konutların payı yüzde 67,6 seviyesinde gerçekleşti. Uzmanlar, yüksek kredi maliyetleri ve finansmana erişimde yaşanan zorlukların satışlar üzerindeki baskıyı sürdürdüğünü belirtiyor.
İpotekli satışlar zayıf kaldı
Konut piyasasının en önemli göstergelerinden biri olan ipotekli satışlarda da düşük seyir devam etti. Mayıs ayında ipotekli konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 2,8 gerileyerek 19 bin 754 adet olarak gerçekleşti. Toplam satışlar içerisinde ipotekli işlemlerin payı yüzde 21,2 seviyesinde kaldı. Bu durum, konut talebinin büyük ölçüde kredi koşullarına bağlı olduğunu ve yüksek faiz ortamının piyasayı baskılamayı sürdürdüğünü gösteriyor.
Ankara fiyat artışında öne çıktı
Mayıs ayında en fazla konut satışı gerçekleşen iller arasında yıllık metrekare fiyat artışında ilk sırayı Denizli aldı. Denizli'de fiyatlar yüzde 32,4 yükselirken, Ankara yüzde 30,7 ile ikinci sırada yer aldı. Ankara'yı Elazığ, Kocaeli ve Antalya takip etti. Ancak enflasyondan arındırılmış verilere göre bu illerin tamamında reel fiyat gerilemesi yaşandı. Beş büyük il arasında nominal fiyat artışında yüzde 30,7 ile Ankara lider olurken, Antalya yüzde 28,8, İstanbul yüzde 27,6, Bursa yüzde 23 ve İzmir yüzde 20,5 artış gösterdi. Reel bazda ise Ankara dahil beş büyük ilin tamamında fiyatlar geriledi. En yüksek reel kayıp yüzde 9,1 ile İzmir'de görüldü.
İstanbul'da ortalama konut 7 milyon liraya yaklaştı
Mayıs ayı itibarıyla metrekare fiyatları İstanbul'da 63 bin 184 liraya yükseldi. Antalya'da metrekare fiyatı 54 bin 541 lira, İzmir'de 51 bin 917 lira, Ankara'da 37 bin 611 lira ve Bursa'da 35 bin 183 lira olarak hesaplandı. Ortalama konut satış fiyatlarında ise İstanbul yaklaşık 7 milyon lirayla ilk sırada yer aldı. İstanbul'da ortalama konut değeri 6 milyon 950 bin 240 liraya ulaşırken, İzmir'de 6 milyon 281 bin 957 lira, Antalya'da ise 5 milyon 999 bin 510 lira olarak kaydedildi.
Konutta en yüksek fiyat Muğla'da
Rapora göre Türkiye'nin en pahalı konut piyasası Muğla oldu. Kentte metrekare fiyatı 83 bin 29 liraya ulaşırken, ortalama konut satış fiyatı 10 milyon 710 bin 741 lira olarak hesaplandı. Muğla'yı İstanbul, Antalya, Çanakkale ve İzmir takip etti. Özellikle turizm bölgelerinde ve sahil kentlerinde konut fiyatlarının ülke ortalamasının oldukça üzerinde seyretmeye devam ettiği görüldü.
Yatırımın geri dönüş süresi 13 yıl
Konut yatırımcılarının yakından takip ettiği amortisman süresi, yani yatırımın kira geliriyle kendini geri ödeme süresi Türkiye genelinde ortalama 13 yıl olarak hesaplandı. En uzun geri dönüş süresi 19 yıl ile Muğla'da görülürken, Antalya ve Aydın'da bu süre 17 yıl seviyesinde gerçekleşti. İstanbul'da ortalama geri dönüş süresi 13 yıl, Ankara'da ise 12 yıl oldu. Sektör temsilcileri, yüksek fiyat seviyeleri nedeniyle yatırım kararlarında yalnızca fiyat artışlarının değil kira getirileri ve geri dönüş sürelerinin de dikkate alınması gerektiğini vurguluyor.
