Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), konut piyasasında yeni kiracılar üzerinden hesaplanan kira artışlarını izlemek amacıyla oluşturduğu Yeni Kiracı Kira Endeksi’ni (YKKE) ilk kez kamuoyuyla paylaştı. Açıklanan verilere göre, Ocak 2026’da yeni kiracılar için kira bedelleri aylık bazda yüzde 3,5 artarken, yıllık artış oranı yüzde 34,2 olarak gerçekleşti.
Yeni endeks neden oluşturuldu?
Bugüne kadar kira enflasyonu, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) içinde yer alan “Kiracı Tarafından Ödenen Gerçek Kira Endeksi” üzerinden takip ediliyordu. Ancak bu veri seti, mevcut kiracıların aynı konutta ödediği kira değişimini esas aldığı için piyasa koşullarındaki ani sıçramaları gecikmeli yansıtıyordu.
Merkez Bankası’nın devreye aldığı YKKE ise yeni kiraya verilen konutlardaki fiyatları baz alıyor. Bankalardan temin edilen değerleme raporlarındaki kira bedelleri üzerinden oluşturulan endeks, hedonik regresyon yöntemi kullanılarak hesaplanıyor. Bu yöntemle konutun büyüklüğü, konumu ve fiziksel özelliklerinden kaynaklanan kalite farkları ayrıştırılarak daha sağlıklı bir fiyat göstergesi elde ediliyor.
Zirveden geri dönüş sinyali
Veri seti, kira artışlarının 2021’in son çeyreğinden itibaren hız kazandığını, 2022’nin ikinci yarısında zirveye ulaştığını ortaya koyuyor. Son dönemde ise sıkı para politikası ve finansal koşullardaki daralma ile birlikte artış hızında belirgin bir yavaşlama dikkat çekiyor.
Ocak 2026 itibarıyla yıllık artış oranının yüzde 34,2’ye gerilemesi, yeni kontratlarda fiyat baskısının kademeli olarak hafiflediğine işaret ediyor. Buna karşılık TÜİK’in açıkladığı resmi kira enflasyonu yüzde 56,6 seviyesinde bulunuyor. İki seri arasındaki fark, mevcut kiraların yenilenme sürecine bağlı olarak resmi veride de ilerleyen aylarda düşüş eğiliminin görülebileceği yönünde değerlendirmelere yol açıyor.
Büyükşehirlerde kira seviyesi
TCMB, Türkiye geneli ve yeterli veri bulunan iller için birim kira değerlerini de yayımlamaya başladı. 2025’in son çeyreği itibarıyla 100 metrekare büyüklüğündeki bir konutun ortanca kira bedeli Türkiye genelinde 22 bin lira olarak hesaplandı. Büyükşehirlerde ise kira seviyeleri daha yüksek seyrediyor:
- İstanbul’da ortanca kira 37 bin lira,
- Ankara’da 21 bin lira,
- İzmir’de 25 bin lira düzeyinde gerçekleşti.
Bu tablo, konut arzı ve talep dinamiklerinin bölgesel farklılıklarını da gözler önüne seriyor.
Enflasyon görünümü açısından kritik veri
Ekonomi çevreleri, Yeni Kiracı Kira Endeksi’nin özellikle hizmet enflasyonu ve genel fiyat görünümü açısından öncü gösterge niteliği taşıdığına dikkat çekiyor. Konut kiraları, tüketici enflasyonu sepetinde önemli bir ağırlığa sahip olduğu için bu kalemdeki eğilim para politikası kararları açısından da yakından izleniyor.
Merkez Bankası’nın yeni veri setiyle kira piyasasındaki güncel gelişmeleri daha hızlı ve doğrudan takip etmeyi amaçladığı belirtilirken, endeksin önümüzdeki dönemde enflasyon beklentileri ve para politikası iletişimi açısından referans göstergelerden biri haline gelmesi bekleniyor.
